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二三线楼市是纸老虎?炒房者将被烧成灰  

2016-10-11 17:00:40|  分类: 磐石之心互联网研 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二三线楼市是纸老虎?炒房者将被烧成灰 - 磐石之心 - 磐石之心看Business

9月份我写了一篇文章《万科不死,中国悲剧》,引发许多人对青岛万科疯狂涨价,拍卖方式卖楼,未经过环评的化工厂建楼的再次深挖。

同时,大量读者涌入我的公众号,向我询问下一步楼市走向。这些询问者,都是刚需购房人。他们在这波楼市疯涨的大潮下不知所措,因为即使举全家之力都难以凑够上百万的首付款。

紧接着,国庆期间,全国20多个城市连续发布限购令,而很多人对此不以为然。

甚至还有上海炒房客潜入西安买下10多套房产,这个消息不知真假,亦或又是当地开发商的恶意炒作。但是市场做出了迅速反映。

限购效果已经显现

北京国庆七天的成交量创下5年来的最低记录——新房只有 216套,二手房只有209套。深圳在政策加码后单日成交量最低降至个位数。

南京在政策出台的第二天和第三天成交量暴跌至29套和33套;

厦门10月1日至10月7日,新房成交量仅为143套,同比下跌65.38%,二手房成交32套,同比下跌88.89%,创下近6年来最低值,10月3日甚至出现“零成交”。

成交量下跌的同时,房价的松动已成为必然。新闻报道称,苏州的房价在“十一”期间一平方米跌了9000,从2.2万元跌至1.3万元。

可能实际的下跌并未如此恐怖,据苏州市的官方数据显示,楼市限购政策出台以来,调控前的9月份市区日均成交价为17313元。

这些鲜活的数字都在证明一个事实,房子从居住属性变为金融属性后必然面临着涨跌,而不是只涨不跌,这如同股市是一模一样的。

房价上涨任务已经完成

2015年中国A股市场只用不到1年时间就冲上5180点高位,然后在政府出台降低扛杆的政策下,5月份断崖式下跌,至今仍有许多股民亏掉本金无法回本。所以相信楼市一直上涨是绝对的伪命题。

这波楼市大涨是从深圳启动然后传导至全国的,接着是北京、上海,然而是青岛、厦门、南京、合肥、济南、郑州、苏州等二线城市。

出现这种联动效应,主要原因在于两个方面。首先,ZF各种宽松金融、税收、二孩政策的刺激。其目的是为了三四线城市去库存,让刚需者购房,同时也帮助地方政府债务置换。

通过连续8个多月的疯狂大涨,ZF发现这一策略没有解决去库存任务,反而引发了一二线城市的炒房浪潮。

但是这波大涨确实帮助许多地方ZF完成了与银行的债务置换,因为90%以上的信贷都是房贷,ZF趁机将债务做了置换,降低了债务风险。

两个目标实现了一个,相当于高悬在地方ZF头上的炸药包拆解了一个。所以任务已经完成。

其二,通过让资金进入房产,锁住人民币外逃,稳定汇率。一直以来,美元加息预期都存在。中国外汇储备持续下降,同时10月10日人民币中间价已经跌破6.7元兑1美元大关。

房地产的流通性很差,让拥有大量资金者进入楼市,可有效锁住这些资金,不让他们继续兑换美元或去海外购置资产,从而稳定汇率。

所以这一目标暂时也基本达成,数万亿的资金已经被锁死在楼市里。特别是新购期房,其平均换手率至少要24个月。这为我们稳定汇率提供了时间机会。

在完成地方债务置换,稳定汇率两大任务基本实现的时候,我们还发现一个严重的问题,那就是这波疯狂抢购者并非刚需购房人群,而是炒房客和手中有过剩资金的人。

他们利用房产再抵押贷款炒房,融资炒房,导致与股市一样的杠杠风险。一旦更多类似危险资金进入楼市,面对高昂房价,无人接盘,必然导致抛售。这也必然酿成一场与2015年股市一样的“惨案”,所以国庆节全国联动限购,就是要趁早的遏制炒房之风。

舆论风向转换意味着楼市降温

我一直有一个观点,那就是只要是金融玩的都是信心。还记得我们的领导人有句名言“信心比黄金重要”。而信心则是一种虚无的东西,是一种概念,一种舆论炒作。

这一波房价暴涨与舆论失控关系密切。还记得成都一家房地产公司放出一人买60套房的虚假消息么?还记得深圳搞出6平方的鸽子笼炒作么?这与2015年股市疯狂的时候,各大媒体宣称“4000点起步,牛市在半山腰”一样,都极大的引发了恐慌性入市。

楼市疯涨这段时间,各大媒体疯狂报道“离婚炒房”,段子手制造“卖房创业毁三代”的段子,在社交媒体上疯狂传播,这都一定程度上引发了恐慌性购买。

但是我们要明白一个非常简单的事实,那就是房子最终是给人居住的。现在实体经济被房地产吸血,中国工业综合指数(以下简称ICI)为43.9%,一直维持在低位运行,表明实业压力巨大,复苏艰难。

有朋友告诉我,他所处的工业零部件企业已经利润大降30%,员工收入回到了2012年水平,他看不到未来。而南方长三角地区大量的制造业都濒临亏损,用工成本、用地成本大幅提升,与东南亚、印度相比劣势明显。

有服装加工企业老板就抱怨称,开工厂基本都是在白玩,无任何利润可言,但是关掉又不舍得。快消品行业,康师傅、青岛啤酒、加多宝都发布利润下滑预警,加多宝也已经连续裁员多次。

当企业都运转困难的时候,当员工工资无法继续上涨的时候,甚至裁员、降薪的时候,请问这些炒房者的接盘人在哪里?

以青岛为例,经过连续半年多的疯涨,青岛房价很多地方已经迈入20000元,一套房最少也要200万,贷款150万的话,每月还款额8000-10000元。

而青岛的正常工资水平是4000元,一个普通软件工程师也只能拿到4500元,两口子的工资加起来不够还房贷。请问,谁还能买得起你手里的二手房?

当真实刚需无法买得起房子的时候,炒房客却饱受房贷压力,必然要降价抛售。幸好ZF紧急悬崖勒马,否则楼市崩盘的威力可谓是股灾威力的100倍,人人遭殃。

上面我谈到楼市变成金融属性后就必然受舆论影响,一旦舆论大面积报道某地成交量、房价下跌,在社交网络时代就必然全国知晓,继而引发恐慌。显然,不好的数据已经开始陆续出来,危机正在酝酿。

炒房者会被烧成灰

而我去青岛一些楼盘调研发现,这些嗜血的开发商竟然开始捂盘惜售,通过交预定金等方法纳客,准备等待房价进一步上涨后,制造稀缺再开盘。

开发商、中介是推高房价的罪魁祸首,是需要被人人唾弃的恐怖分子。还记得2013-2015年么,在房价下跌的舆论声中,地产业一片萧条,他们如同狗一般祈求你买房子,但是却仍无销量。

所以目前房价的泡沫已经十分巨大,很大程度上归罪于政策和舆论。一旦舆论风向标转向,泡沫必然破灭,而炒房客则被牢牢套住,割肉卖房成为必然。

特别是需求不强烈,土地不稀缺的二线城市及一线城市周边,房价松动成为必然。苏州限购令出台后暴跌就是一个血淋淋的案例,而青岛、厦门、济南、合肥、郑州、西安这些城市则都将与苏州一样下场。

对于刚需购房者来说,将迎来最好的买房时机,如果你还没有出手,完全可以耐心等待,2013-2015年的购房好时机还会到来,耐住性子,让炒房客被烧成灰烬,然后出手为自己买个温馨的小窝。

你觉得我说的有道理就关注磐石之心,并转发此文到朋友圈,转发到各大微信群,让舆论更猛烈得影响房价,加快炒房客被烧死的速度。(-END-)

磐石之心 微信公众号:panshizhixin18,《融合之道》《解密小米》《互联网黑洞》等书作者。

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